شراء شقة في عُمان للأجانب: الدليل الشامل 2026

عُمان من الدول الخليجية القليلة التي يستطيع فيها الأجنبي شراء منزل وتسجيل سند الملكية باسمه والحصول على الإقامة بسببه. القواعد واضحة حين تعرفها، لكنها ليست واحدة في كل أنحاء البلاد، وقد حمل عام 2026 تغييرين مهمين: قانون السجل العقاري الجديد والإقامة دون كفيل لملّاك العقارات. يجمع هذا الدليل كل ذلك في مكان واحد.

أين يُسمح للأجانب بالشراء

لا يستطيع غير العُمانيين الشراء في أي مكان. ففي يونيو 2026 أكدت وزارة الإسكان والتخطيط العمراني أن تملك الأجانب ما زال مقتصراً على المواقع المحددة، حتى بعد تعديلات الإقامة. وهذه المواقع اليوم هي:

• المجمعات السياحية المتكاملة مثل خليج مسقط والموج ومسقط هيلز وجبل السيفة ويتي وعايدة. وفيها يشتري معظم الأجانب، والسند ملكية كاملة مسجلة باسم المشتري.
• المدن المخططة الجديدة: مدينة السلطان هيثم ومدينة الثريا والجبل العالي.
• الأحياء السكنية المتكاملة المعتمدة للأجانب، ومنها صروح.
• الشقق في المباني متعددة الطوابق المؤهلة خارج المجمعات السياحية بحق انتفاع طويل الأمد (التفاصيل أدناه).

وبعض المناطق مغلقة أمام غير العُمانيين بموجب المرسوم السلطاني 29/2018، منها الأراضي القريبة من القصور والمواقع العسكرية والجزر والجبال الاستراتيجية مثل الجبل الأخضر وجبل شمس والمناطق الأثرية. والمشروع المعتمد للأجانب لا يقع أبداً في إحداها، لكنها أول ما يتحقق منه المحامي.

التملك في المجمع السياحي مقابل حق الانتفاع خارجه

داخل المجمع السياحي تحصل على سند ملكية من وزارة الإسكان باسمك. يمكنك بيعه وتأجيره ورهنه وتوريثه. وإذا اشتريت أرضاً فضاء، يُلزمك قانون المجمعات السياحية بإكمال البناء خلال أربع سنوات، وإلا جاز للوزارة استرداد الأرض وبيعها بالمزاد.

خارج المجمعات السياحية يتيح القرار الوزاري 357/2020 للأجانب شراء شقق في المباني متعددة الاستخدامات التي لا تقل عن أربعة طوابق. تحصل على حق انتفاع من 50 إلى 99 سنة قابل للتجديد والتوريث، ويمكنك بيعه أو تأجيره بعد أربع سنوات من التملك. ويجب ألا يقل سعر الوحدة في مسقط عن 45,000 ريال عُماني، ولا يجوز أن يتجاوز مجموع ما يملكه الأجانب 40% من وحدات المبنى الواحد. كما طُبّقت على المشتري شروط مثل حد أدنى للعمر وإقامة سابقة في عُمان، فتحقق منها وقت الشراء.

بالنسبة لمعظم المشترين الدوليين، فإن مسار المجمعات السياحية أبسط وأكثر سيولة وهو المرتبط بالإقامة، ولهذا تقع جميع المشاريع التي نسوّقها تقريباً داخل مجمع سياحي أو إحدى المدن الجديدة.

ما الذي تغيّر في 2026

قانون السجل العقاري دخل حيز التنفيذ في مايو 2026. أصبحت السجلات الإلكترونية والعقود الرقمية بالقوة القانونية نفسها للسندات الورقية، ويعترف القانون بالتسجيل المبدئي لمبيعات البيع على الخارطة. وهذا يحمي عملياً المشترين الذين يدفعون أثناء الإنشاء ويتيح إثبات الملكية قبل التسليم. ولا تزال لائحته التنفيذية قيد الإعداد، وقد أكدت الوزارة أنه لا يفتح بذاته مناطق جديدة للأجانب.

قرار شرطة عُمان السلطانية 87/2026، النافذ منذ 22 يونيو 2026، يتيح للملّاك الأجانب الإقامة دون كفيل محلي. نتناوله بالتفصيل في دليل الإقامة، لكن خلاصته بسيطة: امتلاك منزل في عُمان يمنحك الآن وأقاربك من الدرجة الأولى حق العيش فيها ما دمت مالكاً.

التكلفة الفعلية

السعر في الكتيب ليس الفاتورة كاملة. ضع في ميزانيتك:

• رسوم التسجيل بنحو 3% من قيمة العقار، تُدفع لوزارة الإسكان عند تسجيل الملكية أو حق الانتفاع.
• الرسوم الإدارية للمطور ورسوم جمعية الملاك، وتختلف حسب المشروع.
• أتعاب المحاماة إن استعنت بمحامٍ خاص (يُنصح به عند شراء عقار مستعمل).
• رسوم البنك والتقييم إن اقترضت.

إجمالاً ينفق المشترون عادة نحو 5% إلى 8% فوق السعر؛ أقرب إلى 5% للشراء النقدي المباشر من المطور وأقرب إلى 8% مع التمويل والإجراءات القانونية الإضافية. ولا توجد ضريبة عقارية سنوية على المنزل الذي تسكنه. وتبدأ ضريبة الدخل على الأفراد في عُمان عام 2028، لكن بنسبة 5% فقط على الدخل الذي يتجاوز 42,000 ريال سنوياً، وبيع المسكن الرئيسي أو الثانوي معفى.

وتشمل التكاليف الجارية بعد التسليم رسوم الخدمات (بالمتر المربع ويحددها المجمع) والمرافق والتأمين (غالباً 120 إلى 400 ريال سنوياً)، ورسوم البلدية على عقود الإيجار المسجلة إن أجّرت العقار.

خطوات الشراء

• 1. اختيار المشروع والوحدة. قارن موعد التسليم وخطة الدفع والإطلالة ورسوم الخدمات، لا سعر المتر فقط.
• 2. الحجز. توقّع نموذج الحجز وتدفع عربوناً، عادة نسبة صغيرة أو مبلغاً ثابتاً، لسحب الوحدة من السوق.
• 3. توقيع اتفاقية البيع والشراء. تحدد جدول الدفع والمواصفات وموعد التسليم والغرامات. اقرأ بعناية بنود التأخير وإعادة البيع قبل التسليم.
• 4. الدفع على أقساط. تقسّم مشاريع البيع على الخارطة السعر عادة إلى أقساط مرتبطة بالإنشاء، ويُسدَّد الباقي عند التسليم.
• 5. التسجيل المبدئي. بموجب قانون 2026 يمكن تسجيل الشراء على الخارطة قبل الإنجاز، وهذا ما يتيح طلب الإقامة مبكراً.
• 6. التسليم وسند الملكية. بعد الدفعة الأخيرة والمعاينة تتسلم المفاتيح ويصدر السند باسمك.
• 7. الإقامة. تقدّم بطلب إقامة المالك لدى شرطة عُمان السلطانية بعد التصديق على ملكيتك.

لا يلزم أن تقيم في عُمان لتشتري، ويمكن إتمام العملية كلها عن بُعد بوكالة قانونية، وإن كان معظم المشترين يزورون مرة واحدة على الأقل.

التمويل العقاري للأجانب

تقرض عدة بنوك عُمانية، منها بنك مسقط والبنك الوطني العُماني وبنك ظفار، المشترين الأجانب في المشاريع المعتمدة، عادة حتى 20 سنة وبشرط التحقق من الإقامة والدخل. كما يقدم كثير من المطورين خطط دفع بلا فوائد تمتد إلى ما بعد التسليم، وهي أوفر من القرض لكثير من المشترين.

أخطاء ينبغي تجنبها

• شراء وحدة خارج المناطق المحددة لأن سعرها مغرٍ. إن لم يمكن تسجيل الملكية باسمك فالصفقة بلا قيمة.
• مقارنة المشاريع بسعر المتر وحده. على مدى عشر سنوات، رسوم الخدمات ومخاطر التسليم والطلب عند إعادة البيع أهم.
• إهمال خطة الدفع. فالخطة التي تطلب حصة كبيرة عند التسليم تغيّر احتياجك للسيولة كلياً.
• افتراض أن الإقامة تلقائية. لا بد من التقدم بطلب، وتنتهي الإقامة عند البيع.

كيف تساعدك R2LUX

لا نسوّق إلا مشاريع في مناطق يمكن للأجانب تسجيل الملكية فيها، ونرافقك في كل خطوة مما سبق، من اختيار الوحدة حتى الإقامة. تجد أدناه ثلاث وحدات متاحة الآن، وكل إعلان على موقعنا يعرض السعر والحالة لحظياً.