خرید آپارتمان در عمان برای خارجی‌ها: راهنمای کامل ۲۰۲۶

عمان از معدود کشورهای حاشیه‌ی خلیج فارس است که یک خارجی می‌تواند در آن خانه بخرد، سند را به نام خودش بگیرد و به‌واسطه‌ی همین ملک اقامت بگیرد. قوانین وقتی بدانید روشن‌اند، اما در همه‌جای کشور یکسان نیستند و سال ۲۰۲۶ دو تغییر مهم آورد: قانون جدید ثبت املاک و اقامت بدون کفیل برای مالکان. این راهنما همه‌ی این‌ها را یک‌جا جمع کرده است.

خارجی‌ها کجا اجازه‌ی خرید دارند

غیرعمانی‌ها نمی‌توانند هر جایی ملک بخرند. وزارت مسکن و برنامه‌ریزی شهری در ژوئن ۲۰۲۶ تأیید کرد که حتی پس از تغییرات اقامتی، مالکیت خارجی‌ها همچنان محدود به مناطق تعیین‌شده است. این مناطق امروز عبارت‌اند از:

• مجتمع‌های گردشگری یکپارچه (ITC) مانند مسقط بی، الموج، مسقط هیلز، جبل سیفه، یتی و آیدا. بیشتر خریداران خارجی در همین‌جا خرید می‌کنند و سند، مالکیت کامل به نام خریدار است.
• شهرهای جدید برنامه‌ریزی‌شده: شهر سلطان هیثم، شهر الثریا و الجبل العالی.
• محله‌های مسکونی یکپارچه‌ی مجاز برای خارجی‌ها، از جمله سروح.
• آپارتمان در ساختمان‌های چندطبقه‌ی واجد شرایط خارج از ITCها، به‌صورت حق انتفاع بلندمدت (توضیح در ادامه).

برخی مناطق طبق فرمان سلطانی ۲۹/۲۰۱۸ به روی غیرعمانی‌ها بسته‌اند، از جمله زمین‌های نزدیک کاخ‌ها و مراکز نظامی، جزیره‌ها، کوه‌های راهبردی مانند جبل اخضر و جبل شمس و مناطق باستانی. پروژه‌ی معتبری که برای خارجی‌ها عرضه می‌شود هرگز در این مناطق نیست، اما این اولین چیزی است که وکیل بررسی می‌کند.

سند مالکیت در ITC در برابر حق انتفاع در بیرون

داخل ITC سند مالکیت از وزارت مسکن به نام خودتان صادر می‌شود. می‌توانید آن را بفروشید، اجاره دهید، در رهن بانک بگذارید و به ارث بگذارید. اگر زمین خالی بخرید، قانون ITC الزام می‌کند ظرف چهار سال ساخت را تمام کنید، وگرنه وزارتخانه می‌تواند زمین را پس بگیرد و به مزایده بگذارد.

خارج از ITCها، مصوبه‌ی وزارتی ۳۵۷/۲۰۲۰ به خارجی‌ها اجازه می‌دهد در ساختمان‌های مختلط حداقل چهارطبقه آپارتمان بخرند. شما حق انتفاع ۵۰ تا ۹۹ ساله می‌گیرید که قابل تمدید و ارث است و پس از چهار سال مالکیت می‌توانید آن را بفروشید یا اجاره دهید. قیمت واحد در مسقط باید دست‌کم ۴۵٬۰۰۰ ریال عمان باشد و مجموع خارجی‌ها نمی‌توانند بیش از ۴۰٪ واحدهای یک ساختمان را داشته باشند. برای خریدار هم شرایطی مانند حداقل سن و سابقه‌ی اقامت در عمان مطرح بوده است، پس هنگام خرید آن‌ها را بررسی کنید.

برای بیشتر خریداران بین‌المللی، مسیر ITC ساده‌تر، نقدشونده‌تر و همراه با اقامت است؛ به همین دلیل تقریباً همه‌ی پروژه‌هایی که ما عرضه می‌کنیم داخل یک ITC یا یکی از شهرهای جدید هستند.

در ۲۰۲۶ چه تغییر کرد

قانون ثبت املاک از مه ۲۰۲۶ اجرا شد. سوابق الکترونیکی و قراردادهای دیجیتال اکنون همان اعتبار حقوقی سند کاغذی را دارند و قانون، ثبت مقدماتی برای فروش پیش‌فروش را به رسمیت می‌شناسد. در عمل این از خریدارانی که در دوره‌ی ساخت پرداخت می‌کنند محافظت می‌کند و امکان اثبات مالکیت پیش از تحویل را فراهم می‌کند. آیین‌نامه‌های اجرایی آن هنوز در حال نهایی شدن است و وزارتخانه اعلام کرده این قانون به‌تنهایی مناطق جدیدی را به روی خارجی‌ها باز نمی‌کند.

مصوبه‌ی ۸۷/۲۰۲۶ پلیس سلطنتی عمان که از ۲۲ ژوئن ۲۰۲۶ اجرایی شده، به مالکان خارجی اجازه می‌دهد بدون کفیل محلی اقامت داشته باشند. جزئیات آن در راهنمای اقامت ما آمده، اما خلاصه‌اش ساده است: داشتن خانه در عمان حالا به شما و خانواده‌ی درجه‌یک‌تان حق زندگی در آن‌جا را می‌دهد، تا وقتی مالک هستید.

هزینه‌ی واقعی چقدر است

قیمت روی بروشور کل صورت‌حساب نیست. این‌ها را هم در بودجه بگذارید:

• هزینه‌ی ثبت حدود ۳٪ ارزش ملک که هنگام ثبت سند یا حق انتفاع به وزارت مسکن پرداخت می‌شود.
• کارمزد اداری سازنده و هزینه‌ی انجمن مالکان که در هر پروژه فرق می‌کند.
• حق‌الوکاله اگر وکیل شخصی بگیرید (برای خرید دست‌دوم توصیه می‌شود).
• هزینه‌های بانکی و کارشناسی اگر وام بگیرید.

در مجموع خریداران معمولاً حدود ۵ تا ۸ درصد روی قیمت هزینه می‌کنند؛ نزدیک به ۵٪ برای خرید نقدی مستقیم از سازنده و نزدیک به ۸٪ با وام و کارهای حقوقی بیشتر. برای خانه‌ای که در آن زندگی می‌کنید مالیات سالانه‌ی ملک وجود ندارد. مالیات بر درآمد اشخاص از ۲۰۲۸ در عمان شروع می‌شود، اما فقط ۵٪ بر درآمد بالای ۴۲٬۰۰۰ ریال در سال، و فروش خانه‌ی اول یا دوم معاف است.

هزینه‌های جاری پس از تحویل شامل شارژ سالانه (بر اساس متر مربع، تعیین‌شده توسط مجتمع)، قبوض، بیمه (معمولاً ۱۲۰ تا ۴۰۰ ریال در سال) و در صورت اجاره دادن، عوارض شهرداری بر قرارداد اجاره است.

مراحل خرید قدم‌به‌قدم

• ۱. انتخاب پروژه و واحد. زمان تحویل، برنامه‌ی پرداخت، چشم‌انداز و شارژ را مقایسه کنید، نه فقط قیمت هر متر.
• ۲. رزرو. فرم رزرو را امضا می‌کنید و بیعانه‌ای (معمولاً درصد کم یا مبلغ ثابت) می‌پردازید تا واحد از بازار خارج شود.
• ۳. امضای قرارداد خرید و فروش (SPA). برنامه‌ی پرداخت، مشخصات، زمان تحویل و جریمه‌ها را تعیین می‌کند. بندهای تأخیر و فروش مجدد پیش از تحویل را با دقت بخوانید.
• ۴. پرداخت اقساطی. پروژه‌های پیش‌فروش معمولاً قیمت را به اقساط مرتبط با پیشرفت ساخت تقسیم می‌کنند و باقی‌مانده هنگام تحویل پرداخت می‌شود.
• ۵. ثبت مقدماتی. طبق قانون ۲۰۲۶، خرید پیش‌فروش پیش از تکمیل قابل ثبت است و همین امکان درخواست زودهنگام اقامت را می‌دهد.
• ۶. تحویل و سند. پس از پرداخت نهایی و بازرسی نواقص، کلید را تحویل می‌گیرید و سند به نام شما صادر می‌شود.
• ۷. اقامت. پس از تأیید مالکیت، اقامت مالک را از پلیس سلطنتی عمان درخواست می‌کنید.

برای خرید لازم نیست در عمان زندگی کنید و کل فرایند با وکالت‌نامه از راه دور انجام‌شدنی است، هرچند بیشتر خریداران دست‌کم یک بار سفر می‌کنند.

وام مسکن برای خارجی‌ها

چند بانک عمانی از جمله بانک مسقط، بانک ملی عمان و بانک ظفار به خریداران خارجی در پروژه‌های مجاز وام می‌دهند، معمولاً تا ۲۰ سال و منوط به بررسی اقامت و درآمد. بسیاری از سازنده‌ها هم برنامه‌ی پرداخت بدون بهره دارند که تا پس از تحویل ادامه دارد و برای بسیاری از خریداران از وام به‌صرفه‌تر است.

اشتباه‌هایی که نباید بکنید

• خرید واحدی بیرون از مناطق مجاز چون قیمتش جذاب است. اگر سند به نام شما ثبت نشود، معامله ارزشی ندارد.
• مقایسه‌ی پروژه‌ها فقط با قیمت هر متر. در ده سال، شارژ، ریسک تحویل و تقاضای فروش مجدد مهم‌ترند.
• نادیده گرفتن برنامه‌ی پرداخت. برنامه‌ای که سهم بزرگی را هنگام تحویل می‌خواهد، نیاز نقدینگی شما را کاملاً تغییر می‌دهد.
• فرض اینکه اقامت خودکار است. باید درخواست بدهید و با فروش ملک، اقامت تمام می‌شود.

R2LUX چطور کمک می‌کند

ما فقط پروژه‌هایی را عرضه می‌کنیم که در مناطق قابل ثبت برای خارجی‌ها هستند و شما را در تک‌تک مراحل بالا، از انتخاب واحد تا اقامت، همراهی می‌کنیم. پایین این مقاله سه واحد موجود را می‌بینید؛ هر آگهی در سایت ما قیمت و وضعیت لحظه‌ای را نشان می‌دهد.